Le bien vacant
Entre deux locataires ou pendant des travaux, aucune assurance locataire n'existe : un dégât des eaux ou un incendie reste à votre charge sans PNO.
Assurance propriétaire non occupant :
votre bien protégé, loué ou vacant.
L'assurance de votre locataire ne couvre pas tout, et rien du tout entre deux locations. L'assurance propriétaire non occupant (PNO) protège votre investissement locatif là où l'assurance du locataire et celle de la copropriété s'arrêtent.
Location nue ou meublée
Appartement ou maison
Bien vacant
LMNP et SCI
Pourquoi une PNO
Ce que ni le locataire,
ni la copropriété ne couvrent.
En copropriété, la responsabilité civile du copropriétaire bailleur est obligatoire depuis la loi ALUR art. 9-1, loi n° 65-557. Hors copropriété, la PNO reste fortement recommandée.
Votre responsabilité de propriétaire
Un défaut d'entretien ou un vice du bâtiment qui cause un dommage au locataire ou à un voisin engage votre responsabilité, pas la sienne.
La carence du locataire
Assurance non renouvelée, plafonds insuffisants, mobilier d'un meublé non couvert : la PNO intervient en complément ou à défaut.
Ce que je vérifie
sur un contrat PNO.
Si votre locataire ne justifie pas de son assurance, vous pouvez, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire une assurance pour son compte et en répercuter le coût sur le loyer art. 7 g, loi n° 89-462.
Pour une location meublée, le mobilier vous appartient : il doit être couvert par votre contrat, en plus du bâti.
Points de comparaison
Garanties maintenues en cas de vacance prolongée
Couverture du mobilier en location meublée
Recherche de fuite et dommages électriques
Perte de loyers après sinistre, en option
Articulation avec le contrat de la copropriété
Durée de vacance au-delà de laquelle certaines garanties sont réduites
Cas type
Bailleur à Bordeaux, un T2 meublé vacant entre deux étudiants.
La situation. Un appartement loué en meublé à des étudiants, vacant chaque été. Une fuite sur le ballon d'eau chaude survient en juillet, sans occupant, et endommage le logement du dessous. Le propriétaire n'avait qu'une responsabilité civile incluse dans le contrat de son habitation principale.
Ce que j'ai fait. Analyse de la couverture existante, qui excluait les dommages au bien loué et le mobilier du meublé. Mise en place d'une PNO couvrant le bâti, le mobilier, la responsabilité civile et la recherche de fuite, avec maintien des garanties pendant les périodes de vacance.
Le suivi. Un point est prévu à chaque changement de locataire, et lors de l'achat d'un second bien locatif pour regrouper les contrats.
2 moisde vacance estivale chaque année
Meublémobilier désormais couvert
1contrat pour bâti et responsabilité
Exemple illustratif. Chaque situation fait l'objet d'une étude personnalisée ; l'acceptation du dossier et le tarif relèvent de la seule décision de l'assureur.
Questions fréquentes.
Réponses claires.
L'assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?
Elle l'est pour la responsabilité civile de tout copropriétaire, occupant ou non, depuis la loi ALUR (art. 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Pour une maison individuelle hors copropriété, aucune obligation légale n'existe, mais la PNO reste la seule protection du bien pendant les périodes de vacance.
L'assurance de mon locataire ne suffit-elle pas ?
Non. Elle couvre sa responsabilité envers vous pour les dommages qu'il cause au logement, et ses propres biens. Elle ne couvre ni votre responsabilité de propriétaire, ni le bien lorsqu'il est vide, ni le mobilier d'une location meublée qui vous appartient.
Que faire si mon locataire n'est pas assuré ?
Vous pouvez le mettre en demeure de fournir une attestation. Un mois après la mise en demeure restée sans effet, la loi vous permet de souscrire une assurance pour son compte et de répercuter la cotisation, majorée de 10 %, sur le loyer (art. 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La PNO vous protège en attendant.
La cotisation PNO est-elle déductible de mes revenus fonciers ?
Oui, en location nue imposée au régime réel, les primes d'assurance du bien loué font partie des charges déductibles des revenus fonciers (art. 31 du Code général des impôts). En location meublée au régime réel, elles sont déductibles des recettes au titre des charges.
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Indiquez-moi le type de bien, le mode de location et son adresse : je vous propose une PNO adaptée, et je vérifie l'articulation avec le contrat de la copropriété.
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