Beaucoup de propriétaires bailleurs pensent être protégés parce que leur locataire présente chaque année son attestation d'assurance. C'est une protection réelle, mais partielle. Plusieurs situations restent entièrement à la charge du propriétaire.

Ce que couvre l'assurance du locataire

Le locataire doit être assuré au minimum contre les risques locatifs : les dommages qu'il cause au logement en cas d'incendie, de dégât des eaux ou d'explosion (art. 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Son contrat couvre aussi ses propres biens.

Ce qu'elle ne couvre pas

Le logement vide

Entre deux locations, pendant des travaux ou en attendant une vente, il n'y a plus de locataire, donc plus d'assurance locataire. Un dégât des eaux ou un incendie pendant cette période est à votre charge.

Votre responsabilité de propriétaire

Un défaut d'entretien ou un vice du bâtiment qui cause un dommage engage votre responsabilité, pas celle du locataire : une chute due à un garde-corps défectueux, une fuite sur une canalisation encastrée qui endommage l'appartement du dessous.

Le mobilier d'un meublé

En location meublée, le mobilier vous appartient. Il n'est pas couvert par le contrat du locataire, qui assure ses propres biens.

Le locataire qui ne s'assure plus

Si le locataire ne renouvelle pas son contrat, vous pouvez le mettre en demeure. Un mois après une mise en demeure restée sans effet, la loi vous autorise à souscrire une assurance pour son compte et à en répercuter le coût, majoré de 10 %, sur le loyer. En attendant, le logement n'est pas couvert.

L'assurance propriétaire non occupant

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre précisément ces situations : responsabilité civile du propriétaire, dommages au bien vacant, mobilier d'un meublé, et intervention en complément ou à défaut de l'assurance du locataire.

En copropriété, la responsabilité civile est obligatoire pour tout copropriétaire, qu'il occupe ou loue son logement, depuis la loi ALUR (art. 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le contrat de la copropriété ne couvre que les parties communes et la responsabilité du syndicat.

Un coût déductible

En location nue au régime réel, la cotisation de la PNO fait partie des charges déductibles des revenus fonciers (art. 31 du CGI). En location meublée au régime réel, elle est déductible des recettes.

Mon accompagnement

Je vérifie l'articulation entre le contrat de la copropriété, celui de votre locataire et votre propre couverture, puis je compare les contrats PNO de mes partenaires, en particulier sur le maintien des garanties pendant les périodes de vacance.